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考点03:租赁合同(★★★)(P110)

1.租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

注会经济法

2.不定期租赁

(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。

(3)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

【解释1】对于不定期租赁,出租人或者承租人均可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。(2013年案例分析题)

【解释2】租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

3.租金的支付期限

对租金的支付期限没有约定或约定不明确,当事人可以协议补充,不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的,适用以下规则:

(1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;

(2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。(2016年案例分析题)

4.维修义务

(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。(2014年案例分析题、2018年案例分析题)

5.增设他物

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,如未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。(2016年案例分析题)

注册会计师经济法

6.租赁物受损

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(2014年案例分析题)

7.风险的承担

因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。(2010年案例分析题)

8.转租

(1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当向出租人赔偿损失。(2014年案例分析题、2016年案例分析题)

CPA经济法

(2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

【例题·单选题】乙承租甲的房屋,约定租赁期间为2015年1月1日至2016年12月31日。经甲同意,乙将该房屋转租给丙,租赁期间为2015年6月1日至2016年5月31日。根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的是( )。(2016年)

A.甲有权直接向丙收取租金

B.甲和乙之间的租赁合同在转租期内失效

C.甲有权解除乙和丙之间的转租合同

D.若丙对房屋造成损害,甲有权向乙主张赔偿

【答案】D

【解析】(1)选项AC:转租合同在乙、丙之间发生效力,根据合同的相对性原理,甲无权解除乙、丙之间的租赁合同,也无权直接向丙收取租金;如果承租人(乙)未经出租人(甲)同意转租的,出租人(甲)可以解除甲、乙之间的租赁合同,而非乙、丙之间的租赁合同;

(2)选项BD:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人之间的原租赁合同继续有效;第三人丙对租赁物造成损失的,承租人乙应当向甲赔偿损失。

9.买卖不破租赁

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。(2013年案例分析题、2016年案例分析题、2018年案例分析题)

注会经济法租赁合同

CPA经济法租赁合同

【例题·单选题】甲公司将其设备租赁给乙公司使用。租赁期间,甲公司将该设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的是( )。

A.甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

B.买卖合同有效,原租赁合同继续有效

C.买卖合同有效,原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

D.买卖合同有效,原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效

【答案】B

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